СТИХИ ИЗ ПЕСКА
Погода
12.2°C
Дымка
Брест
9.5°C
Дымка
Витебск
13.5°C
Без особых явлений
Гомель
12.4°C
Дымка
Гродно
11.1°C
Без особых явлений
Минск
10.5°C
Дымка
Могилёв
ИСТОРИЯ В КАРТИНАХ
РУССКИЙ ЯЗЫК НОВОГО ПОКОЛЕНИЯ
Сейчас смотрят
Открывая дверь машины вы случайно поцарапали стоящий рядом автомобиль.
На парковке гипермаркета: вы повредили чужое авто
Приготовим два бокала шоколадного коктейля!
Шоколадный коктейль
Лет десять назад рэпер Стим сделал модным публичное обливание помоями русского хип-хопа. Так родился русскоязычный баттл-рэп – калька с немецкого.
Спецреп #2: Обидная правда
Человеческий организм представляет собой сложную систему собственных клеток, различных видов бактерий и вирусов, все компоненты которой находятся в разнообразных взаимоотношениях. Нарушения в любом звене неизбежно приводят к дисбалансу всей системы «хозяин и его микрофлора».
Пробиотики в питании
Беларусь рассматривает Австрийскую Республику как важного и перспективного партнера и заинтересована в дальнейшем развитии взаимодействия в различных сферах.
Сотрудничество с Австрийской Республикой
О белорусском фолке.
Через народное творчество в современность
Программа ТВ

Изменения в правилах долевого строительства

Изменения в правилах долевого строительства

До 06.06.2013 долевое строительство жилых домов в Беларуси регулировалось нормами Указа Президента РБ от 15.06.2006 №396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов».

Необходимость изменения правил долевого строительства обусловлена несколькими причинами, основная из которых — отсутствие в Указе №396 норм, регулирующих вопросы малоэтажного долевого строительства и строительства нежилых помещений. В этом случае застройщики руководствовались общими нормами гражданского законодательства, а также отдельными положениями Указа №396. Не всегда такое положение устраивало вторую сторону договора — дольщика, который хотел быть в полной степени уверен в том, что его права не будут ущемлены.

Также в действовавшем до июня текущего года Указе № 396 не были в должной степени проработаны вопросы ответственности сторон за просрочку ввода объекта в эксплуатацию и несвоевременное внесение платежей, предназначенных для строительства объектов долевого строительства. Дольщик не обладал правом получения обоснованного расчета стоимости строящегося объекта. Могла возникнуть ситуация, когда дольщик составом семьи 1-2 человека строил большую квартиру в доме, предназначенном для очередников, с фиксированной стоимостью и ограниченной прибылью застройщика. Отсутствие обязательного аудита финансовой деятельности застройщика с предоставлением результатов местным исполнительным и распорядительным органам не давало возможности последним сделать объективные выводы относительно того или иного застройщика.

Названные и другие вопросы, накопившиеся в процессе строительства, явились основой для разработки новых правил долевого строительства объектов в Республике Беларусь.

Указ, подписанный Главой государства, вступает в силу через три месяца после его официального опубликования. Основные положения данного документа, которыми должны руководствоваться все застройщики и который должны знать дольщики, следующие.

Указом утверждены Положение о долевом строительстве в Республике Беларусь и форма типового договора, которая обязательна к применению при строительстве с государственной поддержкой и (или) с ограниченной прибылью застройщика. Непосредственно Положение имеет основную часть правил, которые распространяются на все формы строительства, а также особенности, имеющие отношение к льготному строительству, строительству на коммерческой основе и строительству одноквартирных и блокированных жилых домов.

Указом предоставлено право местным исполнительным и распорядительным органам при утверждении актов выбора места размещения земельных участков под объект строительства устанавливать предпочтения при заключении договоров гражданам, являющимся очередниками. Такая норма была сохранена для сокращения количества очередников в максимально короткие сроки. При этом в первую очередь направления на долевое строительство местными исполнительными и распорядительными органами должны выдаваться гражданам, имеющим право на внеочередное получение государственной поддержки.

Впервые при долевом строительстве объектов предусмотрена обязанность застройщика направлять часть своей прибыли подрядчику после завершения строительства и проведения со всеми сторонами взаимозачетов. Данное положение распространяется на строительство объектов на коммерческой основе. Размер и условия получения подрядчиком дополнительных средств из прибыли застройщика оговариваются в договоре строительного подряда.

Контроль порядка заключения и исполнения сторонами договоров создания объектов долевого строительства остается за местными исполнительными и распорядительными органами.

Под государственной поддержкой для норм Указа понимаются льготные кредиты и одноразовые субсидии.

Указом определен порядок расчета и изменения цены объекта долевого строительства. Под ценой объекта долевого строительства понимается размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика.

Открытие специальных счетов с принятием Указа будет производиться не на конкретный строящийся дом, а на объект строительства. Под объектом строительства понимается один или несколько жилых домов, относящиеся к ним инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости. Объект строительства определяется местными исполнительными и распорядительными органами в разрешительной документации на долевое строительство объектов строительства.

В новой редакции Указа сохранена обязанность застройщика осуществлять регистрацию договоров создания объектов долевого строительства в местных исполнительных и распорядительных органах. При этом несколько изменены обязанности местных исполнительных и распорядительных органов при регистрации договоров — решение об отказе в регистрации может быть принято в случае отсутствия в договоре существенных условий, а также при наличии регистрации действующего договора на тот же объект долевого строительства. Непосредственно сам порядок и сроки регистрации не изменились. При этом предусмотрено, что дополнительные соглашения к договорам также подлежат регистрации — но только если в них меняются существенные условия, установленные Указом. Таковыми признаются: конкретный объект долевого строительства, номера специального и текущего счетов, срок исполнения обязательств по договору, стоимость строительства одного квадратного метра, цена объекта долевого строительства, размер и порядок внесения денежных средств, гарантийный срок на объект долевого строительства, права и обязанности сторон, порядок изменения условий договора, порядок приемки объекта в эксплуатацию, основания расторжения договора, порядок возврата средств по договору, ответственность сторон.

Сохранена возможность дольщиков, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, заключать договоры в привязке стоимости 1 квадратного метра к валюте. В этом случае цена объекта долевого строительства должна быть неизменной до окончания его возведения. В случае расторжения такого договора возврат денежных средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором.

Существенно изменяется ответственность застройщика при условии срыва срока ввода объекта в эксплуатацию. Установлено, что срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку строительства. Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик в установленном порядке по решению местных исполнительных и распорядительных органов может его перенести. Однако в этой ситуации рассматривается вопрос, кто виноват в случившемся. В случае отсутствия вины застройщика при наличии подтвержденных решением местного исполнительного и распорядительного органа форс-мажорных обстоятельств и других, не зависящих от сторон причин, течение срока исполнения обязательств по договору приостанавливается. При этом застройщик при достройке объекта вправе применять индексацию стоимости выполненных работ в течение всего дополнительного срока.

В случае наличия вины застройщика в срыве срока ввода объекта, он не вправе применять индексы, действующие в дополнительный срок строительства, а также обязан по завершению строительства выплатить добросовестным дольщикам неустойку в размере от 0,01 до 0,03 % от суммы внесенных дольщиками платежей за каждый день просрочки в зависимости от превышения нормативного срока строительства.

Одновременно усилена ответственность за выполнение договорных обязательств и для дольщиков. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку от 0,02 до 0,002 % за каждый день просрочки в зависимости от предусмотренной схемы внесения платежей.

Принятые меры ответственности сторон будут способствовать выполнению сторонами своих обязанностей в полной мере.

Указом предусмотрена обязанность застройщика за свой счет проводить ежегодный аудит целевого использования привлекаемых на строительство средств дольщиков, при этом копия аудиторского заключения представляется в местные исполнительные и распорядительные органы. Дольщики также вправе ознакомиться с результатами аудита выбранного ими застройщика.

Еще одно нововведение в правилах долевого строительства заключается в следующем. До принятия Указа дольщик, который являлся очередником, мог строить жилое помещение по невысоким ценам по направлению местных исполнительных и распорядительных органов. При этом он составом семьи 1 или 2 человека мог строить квартиру неограниченной площади. Были случаи строительства одним дольщиком трехкомнатной квартиры свыше 80 кв. метров, при этом прибыль застройщика на всю указанную площадь не превышала 5%. С принятием Указа очередник может строить долевым способом также любую квартиру, но фиксированная (льготная) прибыль застройщика будет распространяться только на норматив для одного члена семьи в размере 20 кв. м (для Минска — 15 кв. м, для многодетных семей — 20 кв. м). При строительстве для одного человека однокомнатной квартиры данный норматив составляет 30 кв. м. При этом в случае изменения состава семьи дольщика в процессе строительства (например, при рождении ребенка) соответствующий норматив увеличится, и произойдет перерасчет размеров прибыли застройщика.

Немало вопросов при долевом строительстве возникало и по расчету затрат на выполнение работ, перенесенных на благоприятный период. Отныне, если при приемке в эксплуатацию многоквартирного жилого дома часть работ была перенесена в соответствии с законодательством на благоприятный период их исполнения, размер затрат на выполнение данных работ определяется застройщиком с учетом прогнозной стоимости на дату их исполнения и включается в цену объекта долевого строительства.

Указ содержит также ряд новых положений, связанных с возможностью возврата застройщиком собственных средств, внесенных на строительство объектов строительства при отсутствии платежей дольщиков, с порядком определения затрат застройщика в процессе строительства, а не на стадии заключения договоров, со схемой проведения взаимозачетов сторон при установлении должника и так далее. В целом принятие данного документа позволит усовершенствовать процесс долевого строительства объектов в Республике Беларусь, решать многие вопросы еще на стадии строительства в интересах сторон.

Использованные источники

Материал предоставлен редакцией издания «Республиканская строительная газета»

3D ЭКСКУРСИИ
КЛИПЫ
СОЦИАЛЬНАЯ РЕКЛАМА
Видеопрезентация
МНЕНИЕ
ВОПРОС-ОТВЕТ